CRÉDIT IMMOBILIER : DES CONDITIONS D’OCTROI PLUS FERMES !

BFG Capital

Dans l’histoire du crédit immobilier, 2019 est une année qu’on gardera en mémoire. 2019 fut historique. Les taux n’ont jamais été aussi bas. Les demandes de prêts n’ont jamais été aussi nombreuses. Que pouvons-nous attendre pour 2020 ? Une certitude : ce ne sera pas une année aussi prolifique que l’année dernière. Explications.

 

2019 : une année favorable au crédit

 

2019 fut une année marquée par l’immobilier. Au total, le montant de l’encours s’est élevé à 1,017 milliards d’euros. 1,3 millions de prêts ont été accordés durant cette année. Un plancher historique a même été atteint en novembre 2019, avec un taux d’intérêt de crédit immobilier de 1,12%. Du jamais-vu ! 

 

Le contexte était hyper favorable à l’achat immobilier, et ce, pour tout le monde. Bon nombre de primo-accédants, de seniors et de ménages dits modestes ont pu bénéficier de prêts pour financer leur achat de résidence principale ou d’immobilier locatif. Enfin, chiffre intéressant, il y a actuellement près d’un tiers des Français qui remboursent un crédit immobilier. 

 

2020 : un crédit immobilier moins accessible ?

 

Nous en parlions déjà dans un précédent article : les banques seront de plus en plus strictes concernant le niveau d’apport personnel des emprunteurs, le financement à 110% ayant été très sollicité. Mais pas uniquement…

 

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a, durant le mois de décembre, adressé une ligne de bonne conduite aux banques. En effet, le HCSF juge que les banques ont été bien trop laxistes et ont accordé trop de crédits au cours de l’année 2019. Par la transmission de nouvelles consignes, le HCSF, où réside la Banque de France et le ministre de l’Économie et des finances M. Bruno Lemaire, espère que les banques mettront un frein à cette cadence.

 

Il a donc été demandé à celles-ci de ne plus octroyer de prêts d’une durée supérieure à 25 ans. Fini donc les crédits de trente ans ! Aussi, il a été demandé aux banques de ne pas accepter les dossiers dont le taux d’endettement dépasse les 33%. Ce taux de référence doit en effet être respecté pour garantir un investissement raisonnable. Si cette règle a dû être évoquée, c’est qu’en septembre 2019, la Banque de France a constaté que plus d’un investisseur immobilier sur trois dépassait les 35% d’endettement, alors qu’ils sont moins d’un sur cinq chez les primo-accédants.

 

Rappel de la règle des 33% d’endettement :

Le taux d’endettement est calculé avec la formule suivante : charges/revenus. 
Un taux d’endettement de 33% équivaut à des mensualités de crédit représentant ⅓ du revenu net annuel, ce qui est estimé comme étant “raisonnable”. Toutefois, aucune règle stricte n’existe concernant ces 33%. Le taux d’endettement peut donc être supérieur. C’est la banque qui décidera de cela en fonction du dossier qu’elle a en ses mains. 

 

Les mesures incitatives de la HCSF sont, comme leurs noms l’indiquent, des recommandations plus que des règles à appliquer. Toutefois, le changement suite à ces mesures est déjà perceptible. On le constate notamment sur la durée moyenne des crédits immobiliers accordés. En effet, on passe de 232 mois en décembre 2019, à 227 mois en janvier 2020. Doucement, mais sûrement, la durée repasse sous la barre des 19 ans en moyenne.

En temps normal, les débuts d’années sont propices aux allongements de prêts. Les banques ayant de nouveaux objectifs, ils abordent généralement l’année avec plus de souplesse. Cette année, c’est différent. Reste à voir dans le temps si ces tendances se confirment…

 

Plus de 100 000 ménages pénalisés ? 

 

On le voit. Les banques ont déjà commencé à resserrer leurs conditions d’octroi de crédits immobiliers. Il faudra suivre de près les tendances durant l’année.

Avec les nouvelles mesures du Haut Conseil de la Stabilité Financière, plus de 100 000 ménages devraient être directement pénalisés. En effet, la conséquence directe d’une durée d’emprunt plus courte est, logiquement, l’augmentation du taux d’endettement. Et comme ce taux-là est également soumis à surveillance, ce sont les primo-accédants et les ménages les plus modestes qui sont directement visés. 

 

Heureusement pour les ménages, les banques ont mis en place un quota d’exception, ce qui correspond à une marge de manœuvre de 15% selon les dossiers emprunteurs. Cette marge de manœuvre sera principalement destinée aux primo-accédants. En effet, l’achat de propriété est favorisé. Le gouvernement espère, par ces mesures, limiter le nombre d’achats locatifs. Les investisseurs sont ainsi directement “dans le viseur”…

 

En conclusion, dans l’immobilier comme ailleurs, il faut savoir se méfier des taux d’appels souvent promus par les grandes maisons de courtage. Comme le dit Alireza Gorzin, président de BFG Capital : “il s’agit souvent de cas très exceptionnels ou uniques, destinés à promouvoir les services de ces maisons. 1,13% est assez bien représentatif des taux bas de 2020. L’actif qu’on achète et qu’on finance avec ces taux bas va avoir une importance primordiale, et il ne faut pas être aveuglé par un taux bas pour acheter n’importe quel type d’actif. Il faut bien garder en tête que les taux bas ne sont pas systématiquement synonymes de bonnes affaires, les intérêts d’emprunts étant à 100% déductibles (dans la limite des loyers perçus). Par exemple, il n’est pas inconcevable, dans le cadre d’une acquisition en parts de SCPI à crédit, de souscrire à un taux plus élevé que la moyenne. Dans ce cas précis, le bilan de l’opération ne serait pas forcément pénalisé par rapport à un taux bas.”

 

Cela pouvant rapidement devenir complexe, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un professionnel agréé tel qu’un conseiller en gestion de patrimoine pour vous l’expliquer.

 

Affaire à suivre, donc !