LE STATUT LMNP : POURQUOI INTÉRESSE-T-IL DE PLUS EN PLUS ?

Pour de nombreux Français, l’immobilier est le moyen le plus intéressant et sûr pour épargner, avant même le livret A et l’assurance-vie. Toutefois, si le modèle de l’immobilier traditionnel a toujours intéressé les ménages Français, celui-ci s’accompagne généralement de contraintes plus ou moins importantes pour le propriétaire. Les produits de défiscalisation liés à l’immobilier intéressent, et les Français sont d’ailleurs de plus en plus nombreux à témoigner d’un vif intérêt pour le statut LMNP…

Qu’est-ce que le LMNP ? Qui est concerné par ce statut ? Peut-il vous correspondre ? BFG Capital mène aujourd’hui l’enquête pour vous !

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal créé en 1949. Il permet de bénéficier d’une optimisation fiscale en créant une charge fictive déductible aux loyers encaissés, au travers d’un mécanisme d’amortissement comptable.

En d’autres termes, l’amortissement d’un bien immobilier vous permet de déduire de vos recettes locatives vos charges habituelles, mais aussi la valeur de votre bien immobilier. Ainsi, vous allégez, voire neutralisez, la fiscalité de votre placement.

En d’autres termes encore, le LMNP vous permet de bénéficier d’une rente immobilière régulière et non fiscalisée.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel peut alors répondre à différents objectifs, notamment celui de compléter ses revenus pendant la retraite, ou encore se créer des revenus complémentaires, sans pour autant subir la fiscalité des revenus fonciers. C’est la raison pour laquelle les investisseurs qui souhaitent du rendement sont friands de ce type d’actifs.

Alireza Gorzin, président de BFG Capital, ajoute : “s’il est vrai que le profil type des clients en LMNP sont des personnes proches de la retraite, ce statut peut tout aussi bien convenir à des ménages plus jeunes, soucieux d’aborder sereinement leur avenir”.

Certaines conditions existent pour profiter des avantages de ce statut. Il faut par exemple que :

–        Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 euros ;

–       Les recettes sont inférieures aux autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (salaires, pensions, autres bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux, revenus agricoles…).

Avantages et contraintes du statut LMNP 

Le grand avantage du statut LMNP est sa rentabilité. En effet, le taux de rendement du meublé est bien plus intéressant que celui de la location nue. D’autant plus que contrairement à celui-ci, les revenus en meublé sont taxés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon deux régimes plus avantageux. Comme ils ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, il n’y a donc pas de CSG à payer sur les loyers perçus.

Deux choix de régimes fiscaux sont possibles avec le statut LMNP. Il y a tout d’abord le régime micro BIC, qui offre la possibilité d’avoir seulement 50% des revenus locatifs imposables, et de bénéficier d’un solde imposé au barème progressif de l’impôt. Il s’agit du régime par défaut si vos recettes locatives ne dépassent pas 72 600€ par an.

Ou alors, le régime dit réel, qui permet de déduire les charges fiscales liées à la gestion et acquisition du bien, en récupérant la TVA. Ce régime vous concerne et vous est imposé si vos recettes sont supérieures à 72 600€ par an. Toutefois, vous pouvez également opter pour ce choix en étant en dessous de ce seuil. Dans ce cas-là, vous pouvez déduire toutes les charges engagées sur l’année, de type travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, etc pour leur montant réel, ainsi qu’un amortissement de votre bien immobilier et du mobilier.

La somme de ces déductions peut permettre d’atteindre un revenu fiscal très intéressant pour vous, et ce, pendant de nombreuses années.

Alireza Gorzin ajoute : “le statut LMNP est beaucoup moins connu que ses pairs défiscalisants, comme le Pinel par exemple. Un bon nombre de Français se trompe en pensant que ce statut est réservé à un type de profil plus aguerri, alors que celui-ci apporte des avantages non négligeables en termes d’optimisation fiscale. Encore une fois, nous faisons face à un manque de culture F des Français, qui par leur méconnaissance, passent à côté d’opportunités”. 

Le plus gros inconvénient du statut est sans doute sa complexité administrative. En effet, vous aurez davantage d’obligations fiscales et comptables à tenir en gestion locative meublée qu’en location nue. L’étape comptabilité est donc incontournable. Néanmoins, l’accompagnement par un expert-comptable peut grandement vous faciliter les démarches pour atténuer cette contrainte. Les frais liés à cet expert-comptable sont d’ailleurs déductibles des charges, alors, pourquoi s’en priver ?

Zoom sur les résidences services et le Censi-Bouvard

Lorsque vous faites l’acquisition d’un logement meublé en résidence gérée avec service (aussi bien pour étudiants que pour les personnes âgées), les avantages du LMNP peuvent se cumuler avec le dispositif fiscal Censi-Bouvard. En investissant dans le neuf avec le statut, il est aussi possible de récupérer la TVA (20%) sur le prix du bien.

Il existe différents types de résidences services :

–       résidences de services seniors

–       résidences de tourisme

–       résidences étudiantes

–       résidences ehpad

Certaines conditions doivent être respectées pour bénéficier de cette réduction. En effet, le Censi-Bouvard concerne les investisseurs bénéficiant du statut LMNP ayant opté pour le régime fiscal réel. Il peut ainsi s’appliquer pour les investisseurs qui s’engagent à louer le bien pendant au moins neuf ans. 

Si vous remplissez ces conditions, vous pouvez alors prétendre à une réduction d’impôt étalée sur 9 ans, correspondant à 11% du prix du bien, dans la limite de 300 000 euros hors taxe, et par an.

Parmi les résidences services suggérées, les deux types d’industrie les moins exposés à la conjoncture sont la résidence sénior ou la résidence étudiante. Pour un investisseur en quête de rente mais de sécurité sur le long terme, c’est ce qui lui correspondra le plus.

Toutefois, Alireza Gorzin, Président de BFG CAPITAL, ajoute un point de vigilance important.

“Ce n’est pas parce qu’une industrie présente des indicateurs clefs très rassurants que le projet immobilier est une affaire sûre et pérenne pour autant. La politique d’implantation et l’étude de marché sont des conditions essentielles et primaires. La compétitivité d’offre de service (infrastructures et services internes proposés) est également un gage de sécurité financière absolue. Aujourd’hui, beaucoup de projets existent sur un marché déjà encombré, mais sont souvent pensés et orientés investisseurs dans le but de vendre davantage, alors qu’ils devraient être pensés occupants… C’est dommage, car cela permettrait pourtant d’être cohérent avec la gestion, qui est la clef de la réussite et de valorisation de ce type de projet.”

Enfin

Il est bon de noter que, contrairement à l’immobilier classique, il n’y a pas de réelles contraintes de gestion locative. Un gestionnaire est présent et surtout engagé pour répondre à ces besoins particuliers. En effet, avec le LMNP, un bail commercial lie l’investisseur au gestionnaire, ce qui garantit la gestion locative et le reversement de vos loyers. Ainsi, même sans locataire, l’exploitant de la résidence est contractuellement sommé de verser les loyers. Pour un investissement de ce genre, la qualité du gestionnaire est donc primordiale, tout comme le choix du syndicat de copropriétés. Tout investissement comporte des risques et nécessite un engagement sérieux. Il est donc très important de se faire conseiller par des professionnels agréés, tels que les conseillers en gestion de patrimoine, afin de faire une étude approfondie de votre profil patrimonial et de vos besoins.

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