SCPI, OPCI ET IFI : COMMENT DÉCLARER MES PARTS ?

BFG Capital

La date limite de déclaration de l’IFI, c’est aujourd’hui ! Désormais, et si l’on suit la nomenclature des formulaires, la déclaration d’IFI est adjointe à la déclaration de revenus. Or, l’une des nouveautés majeures de la loi de Finances 2018 est la classification des parts de SCPI et d’OPCI dans le champ d’application de l’IFI, tout en gardant le barème de l’ISF et le système de décôte. Plusieurs questions se posent alors : comment les parts de SCPI et d’OPCI sont incluses dans l’IFI ? Suis-je concerné par cet impôt à hauteur de mon investissement ? Comment remplir ma déclaration ?

Telles sont les questions auxquelles se propose de répondre Amine Mostefaï, chargé des affaires juridiques chez BFG Capital.

 

SCPI et OPCI dans l’IFI

 

La loi de Finances pour 2018 a transformé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), en un impôt sur la fortune immobilière (IFI). Son assiette contient les seuls actifs immobiliers non professionnels détenus directement ou indirectement par le contribuable, son conjoint (ou partenaire de PACS ou concubin) et ses enfants mineurs. Dans ce cas, la déclaration d’IFI sera commune.

Il touche les redevables personnes physiques, à raison des parts ou actions de sociétés ou d’organismes qu’ils détiennent à hauteur de leur valeur représentative de biens et droits immobiliers. À ce sujet, vous pouvez retrouver ici un article plus complet sur cet impôt.

L’IFI est calculé sur la valeur nette au 1er janvier des actifs immobiliers situés en France et hors de France, selon un tarif en pourcentage qui obéit au barème suivant :

 

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine

Tarif applicable (en pourcentage)

inférieur  à 800 000€

0

supérieur à 800 000€ et inférieur ou égal à 1 300 000€

0,50

supérieur à 1 300 000€ et inférieur ou égal à 2 570 000€

0,70

supérieur à 2 570 000€ et inférieur ou égal à 5 000 000€

1

supérieur à 5 000 000€ et inférieur ou égal  à 10 000 000€

1,25

supérieur à 10 000 000€

1,50

 

Pour les redevables de l’IFI (dont le patrimoine imposable a une valeur nette taxable supérieure ou égale à 1 300 000€, et inférieure à 1 400 000€), le montant calculé en fonction du tarif explicité plus haut subira une décote D, dont la somme se calcule avec la formule suivante :

D = 17500€ – 1,25%*V

V étant la valeur nette taxable du patrimoine calculée grâce aux tarifs du tableau du dessus.

 

Depuis le 1er janvier 2018, les parts de SCPI et d’OPCI, ainsi que leurs produits, sont considérés comme des produits immobiliers et “non-financiers”. Par conséquent, ils entrent dans le champ de l’IFI, à hauteur des actifs de nature immobilière (loyers, plus-values immobilières…), sans distinction du mode de détention, détenues directement ou indirectement, au travers de contrats de capitalisation ou d’assurance-vie par exemple. Pour la SCPI, cela concerne uniquement la détention en pleine propriété.

Dès lors, détenteurs de parts de SCPI ou d’OPCI, vous serez concerné par l’IFI si votre patrimoine immobilier dépasse les 1 300 000 euros au 1er janvier 2018.

 

BON À SAVOIR

Les parts de SCPI qui entrent dans le cadre de la déclaration seront celles dont vous aurez acquitté le capital. Par exemple : vous achetez 100 000 euros de SCPI, et souscrivez un prêt du même montant. Si, au moment de la déclaration, vous avez remboursé 5 000 euros de votre crédit, vous devrez noter cette somme dans votre déclaration d’impôt.

D’autre part, si vous souscrivez un crédit in fine, l’article 31 de la loi de finances pour 2018 dispose que le prêt infine peut être amortissable en matière d’IFI : toutes les dettes qui correspondent à des prêts prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat, et contractées pour l’achat d’un droit immobilier imposable sont déductibles chaque année, diminué d’une certaine somme. Si vous contractez 10 ans de prêt in fine, la valeur déductible du prêt sera diminuée de 10% par année. Si vous contractez 20 ans de crédit in fine, cette valeur sera diminuée de 5% par année.

Les financements dont on ne connaît pas l’échéance seront également déductibles, la valeur déductible étant diminuée de 5% par année, à l’image des crédits in fine de 20 ans.

Les plus expérimentés de vous pourraient même combiner cela en affectant à cet investissement de l’assurance-vie, en vue de faire fructifier son épargne et de diluer encore un peu le coût de l’investissement en SCPI …

 

Comment dois-je déclarer mes parts de SCPI ou d’OPCI dans le cadre de l’IFI ?

 

Tout d’abord, il faut savoir qu’au niveau des obligations déclaratives (conformément aux articles 982 et 983 nouveaux du CGI), l’IFI ne dispose d’aucune déclaration spécifique. Cet impôt ne connaît désormais plus qu’une seule déclaration : il faudra alors reporter la valeur brute et la valeur nette taxable des actifs imposables sur la déclaration d’impôt sur le revenu ! Vous y joindrez les annexes conformes aux modèles de l’administration fiscale.

Pour les parts de SCPI ou d’OPCI détenus dans votre patrimoine, il conviendra de remplir les cases concernant les biens détenus indirectement, à hauteur de la fraction de la valeur représentative des immeubles bâtis, soit la case 9CA.

première image IFI

Cette case résume la fraction de la valeur des parts ou actions représentatives de votre investissement en SCPI ou OPCI. Veillez donc à bien remplir l’annexe 3, qui demandera beaucoup plus de détails (nom de la société, SIREN, pourcentage du capital, valeur vénale des parts qui vous sera communiquée par la société de gestion …).

deuxième image IFI

Bien sûr, n’hésitez pas à joindre tous les justificatifs nécessaires à l’évaluation de votre patrimoine !

 

Que retenir ?

 

Voilà donc le premier galop d’essai de la déclaration 2042-IFI, dans le contexte de la mission de suivi et d’évaluation qu’effectue l’administration fiscale à propos de l’IFI. Nouveauté d’autant plus spéciale, que les SCPI et OPCI trouvent enfin une classification au sein du capharnaüm fiscal que nous connaissons tous. Deux éléments à graver dans sa mémoire toutefois :

– la volonté de réduire le nombre de déclarations à faire, en synchronisant le régime déclaratif de l’IFI avec celui de l’impôt sur le revenu.

– les dates limites de déclaration de l’IFI se révèlent être les mêmes que celles pour la déclaration pour l’impôt sur le revenu.

 

Achevé de rédiger le 07 juin 2018 par Amine Mostefaï